SAYI : ÖZDERİN 2023/7
Gündelik hayatta; emlakçılık sözleşmesi, tellaliye sözleşmesi, komisyonculuk sözleşmesi, aracılık sözleşmesi, emlak komisyon sözleşmesi vb. adlar altında simsarlık sözleşmeleri akdedilmektedir. Simsarlık sözleşmesinin konusunu, eğer bir taşınmaz mal oluşturuyor ise akdedilirken başta şekil şartı olmak üzere bazı hususlara dikkat edilmelidir. Aksi haller sözleşmenin tarafları açısından hak kayıplarına sebep olabilmektedir.
Bu bülten yazımızda, taşınmaz simsarlığı sözleşmelerinin tabi olduğu şartlar, bu sözleşmelere uygulanacak hukuki rejim ve taşınmaz simsarlığı sözleşmesine taraf olma niyetindeki kişilerin hak kaybı yaşamaması için dikkat etmesi gereken hususlar açıklanmaktadır.
Genel Olarak Simsarlık Sözleşmeleri
Simsarlık sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) md. 520 ve devamında düzenlenmiştir. Simsar, Türk Dil Kurumu sözlüğünde “komisyoncu” olarak tanımlanmış olup tellal olarak da anılmaktadır. Simsarlık sözleşmesi ise TBK md. 520/1’de “simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.
Simsarlık sözleşmesinin tarafları simsar ve iş sahibidir. Simsar, sözleşme akdetme niyetinde olan kişileri ücret karşılığında bir araya getirerek bu sözleşmenin kurulmasını sağlayan kişidir. Simsarlık sözleşmesinin de aracılık faaliyetinin kapsamını düzenleyen ve bu faaliyeti karşısında simsarın ücrete hak kazanacağını kararlaştıran sözleşme olduğunu söyleyebiliriz.
Simsarın görevi kimi zaman tarafları bir araya getirmekle, sözleşme kurma fırsatı vermekle sınırlı olup kimi zaman aracılık faaliyetine konu sözleşmenin hazırlanmasını, pazarlık aşamasının yürütülmesini de kapsamaktadır. Fırsat gösterme simsarlığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme simsarlığında ise; aracılık simsarı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını giderecektir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.
Simsarın Ücret Alacağının Durumu
Kural olarak simsar, aracılık faaliyetine konu sözleşmenin, geçerli bir şekilde kurulması ile ücrete hak kazanmaktadır. Diğer bir deyişle simsarın aracılık ettiği sözleşme akdedilmez ise simsar da ücrete hak kazanamaz. Örneğin; bir konutun kiraya verilmesi için emlakçı ile çalışan malik, kiraya vermekten vazgeçer ise simsara ücret ödemeyecektir. Ancak sözleşme içeriğinde bu hususun aksi kararlaştırılabilir. Öte yandan geçerlilik şartına uygun akdedilmemiş bir esas sözleşme mevzu bahis ise örneğin aracılığa konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenlenme şeklinde yapılmamış ise simsar ücrete hak kazanamaz.
Simsar, ücret alacağını simsarlık sözleşmesinde imzası bulunan kişi veya kişilerden yani sadece iş sahibinden talep edebilecektir. Kural bu olmakla beraber dürüstlük kuralı çerçevesinde Yargıtay bazı durumlarda iş sahibinin; eşi, alt soyu, üst soyu ya da iş sahibiyle bağlantısı bulunan başka bir kişinin esas sözleşmeye taraf olması durumunda, simsarın ücret alacağını esas sözleşmeyi imzalayan kişi veya kişilerden talep edebileceğine hükmetmektedir. Gerekçe olarak ise esas sözleşmenin kurulmasına simsarın aracılık faaliyetinin neden olduğu yani esas sözleşme ile simsarlık sözleşmesi arasında nedensellik bağı bulunduğu ve dürüstlük kuralları uyarınca sadece iş sahibinden değil esas sözleşmenin tarafından da simsarın ücret alacağını talep edebileceğini açıklamaktadır. Ne var ki simsarın tacir olması halinde Yargıtay daha katı davranarak sözleşmeye taraf olmayan kişiden, ya da sözleşmede iş sahibi ile bağlantısı açıkça belirtilmemiş kişi veya kişilerden simsarın ücret alacağı talep edemeyeceğine hükmetmektedir.[1]
Simsarın ücret alacağının doğumu için simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmaktadır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler. Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır.
Simsarlık Sözleşmelerine Uygulanacak Hukuki Rejim
TBK md. 520/2’de simsarlık sözleşmelerine vekalet sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulanacağına hükmedilmiştir. Buradan anlaşılan simsarın aracılık etme borcunun yanında sadakat ve özen gösterme, hesap verme yükümlülüklerinin de bulunduğudur. Eğer simsarlık sözleşmesinin taraflarından birisi tüketici konumunda ise 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri de uygulama alanı bulacaktır.
Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmeleri
Taşınmaz simsarlığı, bir taşınmazın mülkiyetinin devri borcu doğuran işlemler ile bir taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın tesisi sürecine aracılık etmek olarak özetlenebilir. Bu itibarla taşınmaz simsarlığı sözleşmeleri bir taşınmazın satışı sürecine aracılık etmenin yanı sıra taşınmazın kiralanmasına, taşınmaz hakkında satış vaadinde bulunulmasına, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına, taşınmaz üzerinde irtifak, oturma, geçit hakkı tesis edilmesine, taşınmazın ayni sermaye olarak konulduğu bir ticaret şirketi kurulmasına, taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilmesine, taşınmaz hakkında alım, geri alım, önalım gibi şahsi hak doğuran diğer işlemlerin yapılmasına aracılık edilmesini de kapsamaktadır.
Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi, gayrimenkulü hakkında tasarruf işlemi yapma niyetinde olan malik ile simsar arasında akdedildiği gibi bir gayrimenkul üzerinde ayni veya şahsi bir hak elde etme niyetinde olan kişi ile simsar arasında da akdedilebilmekte ve kimi durumlarda hem taşınmazın maliki hem de o taşınmaz üzerinde hak elde etmeyi isteyen kişi ile imzalanmaktadır. Öte yandan simsarın, aracılık faaliyetini meslek olarak icra etmesi şartı aranmadığından geçici olarak aracılık faaliyeti yapan kişi de sözleşme uyarınca simsar sıfatını haiz olacaktır.
- Şekil Şartı ve Şekle Aykırılığın Sonuçları
Ticari hayat içerisinde, taşınmaz simsarlığı sözleşmeleri genellikle emlakçı ile gayrimenkul maliki arasında akdedilmektedir. Uygulamada bu sözleşmenin taraflar arasında sözlü anlaşma ile kurulmasıyla da sıklıkla karşılaşmaktayız. Oysa simsarlık sözleşmeleri kural olarak şekil şartına tabi olmasa da taşınmaz simsarlığı sözleşmeleri TBK md. 520/3’te ayrıca düzenlenerek şekil şartına tabi tutulmuştur. Sözleşme Serbestisi İlkesinin Sınırları ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar konulu bültenimizde de detaylıca açıklandığı üzere yasal düzenlemelerle getirilen şekil şartları geçerlilik şartı olarak kabul edildiğinden yazılı şekilde akdedilmemiş taşınmaz simsarlığı sözleşmeleri geçersiz kabul edilmektedir.
Geçersiz bir sözleşmenin taraflarını hak ve borç altına sokabilmesi mümkün değildir. Bu sebeple yazılı şekilde akdedilmemiş bir taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde başta simsarın ücret alacağı olmak üzere kararlaştırılan pek çok husus adli merciler önünde kural olarak talep edilemeyecektir. Öyle ki bu şart, kamu düzeninin gereği olup taraflarca sözleşmenin geçersizliği iddia edilmese dahi hakim tarafından resen gözetilecektir.
Yazılı şekil şartı içerisinde yazı ve imza olmak üzere iki unsuru ihtiva etmektedir. Geçerli bir taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin kurulabilmesi için sözleşme metninde tarafların imzalarının bulunması gerekmektedir. İmza ve İmza Atılırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar konulu bültenimizde imzanın nasıl olması ve nasıl atılması gerektiğine ilişkin daha detaylı açıklamalarımızı bulabilirsiniz.
- Diğer Geçerlilik Şartları
Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi içeriğinde, sözleşme konusu muhakkak belirtilmelidir. Sözleşmesinin konusunu teşkil eden taşınmazın açık adresi, tapu bilgileri yazılmalı; bu taşınmaz hakkında akdedilmek istenen esas sözleşmenin niteliği yani taşınmazın kiralanmak mı satılmak mı alınmak mı vb. istendiği açıklanmalıdır.
Esas sözleşmenin hangi bedel üzerinden yapılacağı henüz simsarlık sözleşmesi imzalanırken belirli olmayabilir. Bu itibarla taşınmaz simsarlığı sözleşmesi içeriğinde simsarın ücrete hak kazanacağı tartışmasız şekilde ortaya konulmalıdır.
Ücretin ne olacağı konusunda uyuşmazlık yaşanmaması için ücretin, esas sözleşme bedeli üzerinden hangi oranda hesaplanacağının simsarlık sözleşmesi içeriğinde belirtilmesi avantajlıdır. Aksi halde ücret, tarifelere göre yoksa yerel adete göre bu da yoksa hakim tarafından resen belirlenir. Anılan tarifeler; taşınmazın bulunduğu il ticaret odaları veya meslek odaları tarafından yayınlanmaktadır.
Açıklananlardan sonra taşınmaz simsarlığı sözleşmesi imzalarken dikkat edilmesi gereken hususları şu şekilde sıralayabiliriz;
- Taşınmaz simsarlığı sözleşmeleri muhakkak yazılı şekilde akdedilmeli, taraflarınca imzalanmalıdır. Aksi takdirde geçersiz olacaktır.
- Simsar, aracılık faaliyetine konu sözleşme yani esas sözleşme akdedilmese dahi harcadığı emek ve zamanın karşılığını almak istiyor ise bu husus, sözleşme içeriğinde muhakkak belirtilmelidir.
- Simsar, simsarlık sözleşmesinde imzası bulunan kişinin eşi, alt soyu, üst soyu vb. kişilerin esas sözleşmeyi imzalaması ihtimalinde ücret alacağını riske atmak istemiyor ise sözleşme içeriğinde gösterilen taşınmazın, iş sahibinin yakınları[2] ya da iş sahibinin ortağı veya hakim pay sahibi olduğu ticaret şirketi tarafından alınması, satılması ya da kiralanması halinde sözleşmede belirtilen fiyat üzerinden ücret alınacağı belirtilmelidir.
- Sözleşme içeriğinde komisyon oranı, bedeli muhakkak belirtilmelidir.
- Eğer esas sözleşme imzalanmasa dahi simsarın ücrete hak kazanacağı kararlaştırılmış ise bedelin nasıl hesaplanacağı konusunda uyuşmazlık çıkmaması için esas sözleşme için asgari bir bedel öngörülerek simsarlık ücretinin bu bedel üzerinden oranlanacağı yazılabilir.
Konu ile ilgili herhangi bir soru veya sorununuz olması halinde bizimle irtibat kurmanızı rica ederiz.
Saygılarımızla,
Av. Semih TÜFEK Av. İrem Can TANIŞ
Dava Departmanı Dava Departmanı