Taşınmaz Satın Alınırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

SAYI  : ÖZDERİN 2021/22

Kimi zaman yatırım yapmak kimi zaman kazanç sağlamak kimi zaman da kişiye miras kalan malvarlığını intikal ettirmek için çeşitli amaçlarla taşınmazların mülkiyet devrini yapmak gerekmekte ve bunun için de tapuda taşınmaz tescil işlemi yapılmaktadır.

Taşınmaz tescil işleminin bir satış sözleşmesine binaen yapılıyor olması halinde öncesinde veyahut işlem esnasında atlanabilecek herhangi bir husus ileriki aşamalarda hem taşınmazı devreden hem de devralan taraf açısından maddi kayıplara sebebiyet verebilir.

Bu tip risklerin farkında olup öncesinde önleminizi alabilmeniz adına hazırladığımız bültenimizde, satın alan tarafça dikkat edilmesi gereken hususlar sıralanmıştır:

• Taşınmazın tapu kaydını kontrol etmek,
• Taşınmazın tapu kaydında; ihtiyati tedbire, intifa hakkına, aile hukukuna ve sair mevzuata istinaden konulmuş bir şerh olmadığından emin olmak,
  • • Bu noktada bilinmesi gereken; tapu sicilinin aleni olması sebebiyle, taşınmazın devir işleminden sonra bu gibi kısıtlamaların bilinmediği geçerli bir bahane olarak öne sürülemez.
• Tasarrufun iptali davasıyla karşılaşma riskini almamak için, malikin ekonomik durumu hakkında kapsamlı bir araştırma yapmak;
  • • Taşınmazı gerçek kişiden devralıyorsanız ve rızası varsa e-devlet şifresi ile vatandaş portala^[1] girip, aleyhine başlatılmış olan bir icra takibi veya bir alacak davası olup olmadığını beraber kontrol etmek,
    • Malik, bir esnaf veyahut tacirse, piyasaya borcu olmadığından emin olmak,
    • Eğer bir ticari işletme satın alınıyorsa; İİK 284/son “Ticari işletmenin veya işyerindeki mevcut ticari emtianın tamamını veya mühim bir kısmını devir veya satın alan yahut bir kısmını iktisapla beraber işyerini sonradan işgal eden şahsın, borçlunun alacaklılarını ızrar kasdını bildiği ve borçlunun da bu hallerde ızrar kasdiyle hareket ettiği kabul olunur. Bu karine, ancak iptal davasını açan alacaklıya devir, satış veya terk tarihinden en az üç ay evvel keyfiyetin yazılı olarak bildirildiğini veya ticari işletmenin bulunduğu yerde görülebilir levhaları asmakla beraber Ticaret Sicili Gazetesiyle; bu mümkün olmadığı takdirde bütün alacaklıların ıttılaını temin edecek şekilde münasip vasıtalarla ilan olunduğunu ispatla çürütülebilir.” hükmüne amirdir. Bu durumda tasarrufun iptali davasından kurtulmanın tek yolu satıştan üç ay önce Ticaret Sicili Gazetesinde ilan yapılmasıdır. Pratik uygulaması imkansıza yakın olan bu düzenlemenin alıcı için çok ciddi bir tehlike olduğunu önemle belirtmek gerekir.
    • Böyle bir kısıtlamanın olması halinde, taşınmazın adınıza tescili sonrasında hak sahibi olduğunu iddia eden üçüncü kişiler tarafından İİK md. 277 - 284^[2] uyarınca açılmış tasarrufun iptali davasıyla karşılaşabilirsiniz.
• Taşınmaz mülkiyetinin devri sebebini (satış, bağışlama, takas vb.) devir işlemi esnasında gerçeğe uygun beyan etmek,
• Satış sebebiyle mülkiyet devrediliyorsa, işlem esnasında satış bedelini gerçeğe uygun bildirmek,
• Taşınmazın devredilmesinden kaynaklı doğacak vergi, harç vb. yükümlülükleri gerçek satış bedeli üzerinden ödemek,
  • • Bu yüksek miktarda tapu masrafına neden olsa da, satıcının piyasaya borcu olan bir kişi olması durumunda, İİK 277 – 284 hükümlerine göre tasarrufun iptali davalarında en koruyucu tedbirdir.
• Taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeden imar durumu hakkında bilgi almak,
• Taşınmazın yapı kullanma izin belgesinin (iskan ruhsatının) olup olmadığını kontrol etmek,
• Kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölüm satın alıyorsanız;
  • • Apartmanın yönetim planını incelemek,
    • Ortak alanların kullanımında herhangi bir ihlal olup olmadığını kontrol etmek,
    • Bağımsız bölüm kaydının arsa payıyla uyumlu olup olmadığına bakarken yalnızca takyidata bakmakla yetinmeyip bu kontrolü bir harita mühendisine veyahut mimara yaptırmak,
    • Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölüm niteliğindeyse, malikin apartman yönetimine herhangi bir aidat ve sair borcu olmadığından emin olmak,
• Yukarıdaki kontrolleriniz sonrası hala taşınmazı satın almak istiyorsanız;
  • • Web tapu^[3] veyahut Alo 181 üzerinden işlemin yapılacağı Tapu Müdürlüğüne taşınmaz satışı başvurusu yapmak,
    • Randevu saatinde işlemin tarafları olarak Tapu Müdürlüğünde gerekli belgeler^[4] ile beraber işlemin tarafları olarak eksiksiz mevcut olmak,

• • • Hangi Tapu Müdürlüğünden randevu alınacağı hususu tarafların tercihine bağlı olsa da işlemin hızı ve maliyeti noktasında taşınmazın bağlı bulunduğu yer Tapu Müdürlüğünde devrin yapılması daha avantajlı olacaktır. Çünkü başka yer Tapu Müdürlüğünden yapılacak mülkiyetin devri işlemi için taşınmazın kayıtlı bulunduğu Tapu Müdürlüğünden yetki alınması^[5] ve döner sermaye bedelinin iki katı olarak yatırılması^[6] gerekmektedir.

• • • Taşınmaz bedelinin tamamını, Tapu Müdürlüğündeki devir işlemi esnasında ödemek,
    • Bu yöntem, işlem sırasında öğreneceğiniz veyahut ortaya çıkacak herhangi bir sebepten ötürü taşınmazı satın almaktan vazgeçmeniz ihtimalinde, sizin için ekonomik ve hukuki açıdan en konforlu yöntemdir. Zira satın almaktan vazgeçmeniz ihtimalinde halihazırda ödemesini yapmış olduğunuz meblağın iadesi noktasında sıkıntılar yaşayabilirsiniz.
    • Son olarak da anahtar tesliminden sonra taşınmaz bedelinin ödendiğini ayrıca düzenlenmiş bir tutanak ile imza altına almak.

• • • Taşınmazın, satış sebebiyle devredildiğinin tapu siciline işlenmesi bedelin ödenmiş olduğu anlamına gelse de düzenlenecek bu tutanak ilerde yaşanabilecek her türlü aksilik karşısında elinizi güçlendirecek bir belgedir.

Eğer taşınmaz satın alınırken mevcutta bir kiracısı bulunuyorsa, kiracının tahliyesi hakkına kanunen sahip olunsa da pratikte bu tahliyenin imkansıza yakın güçlükte olduğunu da önemle belirtmek isteriz.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya sorununuz olması halinde bizimle irtibat kurmanızı rica ederiz.

Saygılarımızla,           

Dava Departmanı                                Dava Departmanı

Av. Yağmur İrem AKTAŞ                                 Stj. Av. İrem Can TANIŞ