Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri

SAYI : ÖZDERİN 2022/24

 

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“Kanun”) sadece kira sözleşmesinin tanımı yapılmış olup “konut” ve “çatılı işyeri” tanımına ayrıca yer verilmemiştir. “Konut” ve “çatılı işyeri” kavramı öğretide açıklanmış olup Kanun’un 339. maddesi ve devamı maddelerinde konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Bu bültenimizde konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erme halleri incelenecektir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona erme halleri Kanunu’nun 347. maddesi ve devamı maddelerinde açıklanmış olup sona erme halleri, bildirim yolu ve dava yolu olmak üzere iki ayrı başlık altında düzenlemiştir.

1. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Kanun’un 347. maddesi bildirim yoluyla feshi, belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi kapsamında ikiye ayırmıştır.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında Kanun’un 347/1[1] maddesi uyarınca, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle kiracı, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı bu şekilde fesih bildiriminde bulunmaz ise sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kanun koyucu süre bitimi sebebiyle belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin feshi hakkını yalnızca kiracıya vermiş olup kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya veren ancak belirli süreli kira sözleşmesini on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında Kanun’un 347/2[2] maddesi uyarınca, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Kanun koyucu burada aynı kanunun genel hükümler kısmına atıf yaparak belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini kiraya verenin nasıl feshedeceğini açıklamıştır. Kiraya veren kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınarak kira döneminin sonu için veya altı aylık kira döneminin sonu için 3 aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus hem kiracı hem de kiraya veren açısından yukarıda açıklanan ve belirlenen süreler içerisinde fesih bildiriminin karşı tarafa ulaşmış olmasıdır. Aksi halde fesih bildirimi geçersiz olacaktır.

2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Dava Yoluyla Sona Ermesi

Kanun koyucu konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin dava yoluyla feshini; kiraya veren ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere ikiye ayırmıştır.

1.  Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi

Kira sözleşmesinin kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona ermesi; kiraya verenin yakınlarının duyduğu gereksinim ile yeniden inşa, imar ve yeni malikin gereksinimi olmak üzere iki ayrı maddede düzenlenmiş olup fesih sebepleri kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır. Taraflar anlaşmak suretiyle kiracı aleyhine olacak şekilde ortaya yeni bir tahliye sebebi çıkaramayacakları gibi kiracı aleyhine bir değişiklik de yapamazlar.

1. Kiraya Verenin veya Yakınlarının Gereksinimi Nedeniyle Sona Ermesi

Kanun’un 350. maddesi[3] uyarınca kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma gereksinimi mevcut ise kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümler gereği fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen süreye göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kanun koyucu, dava açma hakkını kiraya verene tanımış olup yerleşik Yargıtay içtihatlarıyla da sabit olduğu üzere konut gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Ayrıca gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı kiraya veren/davacı üzerindedir.

Bu anlamda konut ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığının takdiri hâkime ait olup, hâkim bu durumu tespit ederken kiraya verenin ve maddede sayılan yakınlarının sosyal, ekonomik, kültürel, mesleki ve sağlık durumlarını dikkate almalıdır.[4]

Gereksinim sebebiyle tahliyesi istenen konutun satışa çıkarılması, başkasına kiraya verilmesi gibi durumlar ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını gösterir. Bu anlamda ihtiyacın samimi olup olmadığı somut olayda hâkim tarafından incelenecektir.[5] Ayrıca ihtiyacın devamlılık arz etmesi de Yargıtay’ın aradığı koşullardandır.

Kiraya verenin veya yakınlarının kiralanana duyduğu gereksinim nedeniyle yapılan sözleşmelerin feshinde gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılması sağladığında, kiralanan üç yıl geçmeden haklı bir neden olmaksızın başkalarına kiralanamayacağı da hüküm altına alınmıştır. TBK’nın 355. maddesinin[6] 1. ve 3. fıkraları hem kötü niyetli kiraya verenlerden kiracıyı korumakta hem de kiracısını çıkarttıktan sonra bir sebeple konuta gereksinimi kalmayan kiraya verenin eğer konutu kiraya verecekse, haklı sebep olmaksızın eski kiracısına kiralamasını şart koşmaktadır.

2. Kiraya Verenin, Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Sebebiyle Sona Erdirmesi

Yapının yeniden inşasının gerekli olduğu ya da imar amacıyla yapının esaslı onarımının, genişletilmesinin veya değiştirilmesinin gerekli olduğu hallerde kanun koyucu kiralananın tahliyesinin istenebileceğini kabul etmiştir. Yine TBK’nın 355. maddesinin 2. fıkrası uyarınca yeniden inşa ve imar amacıyla kiralananın boşaltılması sağlandığında, ilgili binaların inşaat ve imar işi yapılmadan eski hali ile haklı bir neden olmaksızın üç yıl geçmeden başkalarına kiralanamayacağı hüküm altına alınmıştır.

3. Yeni Malikin veya Yakınlarının Gereksinimi Sebebiyle Sona Ermesi

Kanun’un 351. maddesi[7] uyarınca kiralananı sonradan edinen yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu mevcut ise, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kanun koyucu bu noktada satın alan üçüncü kişiye yeni malik olması sebebiyle tek başına kira sözleşmesini sona erdirme hakkı vermemekte yine kiracıyı koruyarak yeni malikin, mülkiyeti edindikten sonra bir ay içerisinde gereksinimini kiracıya bildirilmesini şart koşmaktadır. Yeni malikin bir aylık bildirim süresi emredici hüküm olup süreye uyulmaması halinde yeni malikin kanunun 351. maddesi uyarınca dava açma hakkını kaybeder.

Ayrıca kanunun 351. maddesinin 2. fıkrası[8] uyarınca kiralananı sonradan edinen yeni malik, dilerse gereksinim sebebiyle kira sözleşmesini, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açacağı tahliye davası ile de sona erdirme hakkına sahiptir.

2. Kira Sözleşmesinin Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi

Kira sözleşmesinin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona ermesi; Kanun’un 352. maddesinde[9] açıklanmış olup Tahliye Taahhüdü, İki Haklı İhtar ve Kiracının veya Eşinin Mevcut Konutu Sebebiyle olmak üzere kiracıdan kaynaklanan sebepler üç ayrı fıkrada açıklamıştır.

1. Tahliye Taahhüdü Sebebiyle

Kanun’un 352/1 maddesi uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracının kiralananı belli tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine tahliye taahhüdü denilmekte olup Doktrin ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da açıklandığı üzere kiracının özgür iradesiyle tahliye taahhüdü vermiş olması gerekmektedir. Ayrıca tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı, tahliye tarihinin belirtilmiş ve kiralananın teslim edilmesinden ve kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmenin yapıldığı sırada veya daha önce verilmiş olan tahliye taahhüdü geçerli değildir. Tahliye Taahhüdünün ne olduğu ve geçerlilik şartlarının neler olduğuna ilişkin daha detaylı bilgi almak adına “Tahliye Taahhütnamesinin Kira Sözleşmesindeki Önemi” konulu bültenimizi inceleyebilirsiniz.

Kanun koyucu kiraya verene, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde ya davası açmak ya da İcra ve İflas Kanunu’na göre icra takibi başlatma hakkı tanımış olup bu süre emredici hükümdür. Süreye uyulmaması halinde tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının kiralanandan tahliyesi talep edilemez.

2. İki Haklı İhtar Sebebiyle

Kanun’un 352/2 maddesi uyarınca kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kanun koyucu burada kiracının kira bedelini sürekli olarak zamanında ödenmemesinin önüne geçmiş olup kiraya verene ihtarın haklı ve yazılı olması koşuluyla kira sözleşmesini feshetme hakkı vermiştir. Buradaki haklı ihtar kavramı kiraya veren açısından önem arz etmektedir. Birikmiş aylara ilişkin ayrı ayrı ihtar gönderilmesi iki haklı ihtar koşulunu sağlamayacağı gibi muaccel olmayan aylara ilişkin ihtar gönderilmesi de hukuka uygun değildir. Ayrıca kira bedelinin geç ödenmesi sebebiyle kiracı aleyhine başlatılan icra takibinde gönderilen ödeme emri de ihtar yerine geçmektedir. Yerleşik Yargıtay içtihatlarında açıklandığı üzere kiracıya gönderilen ihtar ya da ödeme emrinde ödenmeyen kira bedeli ve ayı açıkça belirtilmelidir.

3. Kiracının veya Eşinin Mevcut Konutu Sebebiyle

Kanun’un 352/3 maddesi uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kanun koyucu maddenin üçüncü fıkrasında kira sözleşmesinin feshini üç şarta bağlamış olup; birincisi kiracının kiracı olarak bulunduğu mecurun bağlı olduğu ilçe sınırı içerisinde elverişli başka bir taşınmaza sahip olmak, ikincisi kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte kiraya veren tarafından bu hususun bilinmemesi ve bir aylık süre içinde dava açma koşulu. İlgili fıkra uyarınca kira sözleşmesinin feshinde kiraya verenin veya yakınlarının gereksinimi aranmamaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken husus düzenlemenin sadece konut olarak kullanılan taşınmazlar açısından geçerli olmasıdır. Çatılı işyerleri için bu kanun maddesine dayanılarak kira sözleşmesinin feshi sağlanamaz.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya sorununuz olması halinde bizimle irtibat kurmanızı rica ederiz.

 

Saygılarımızla,

 

Av. Seval Arife MERTEK

Dava Departmanı