SAYI : ÖZDERİN 2024/08
Son yıllarda ülkemiz ekonomisindeki enflasyonist ortam, paranın alım gücünün düşmesi, komşu ülkelerde yaşanan karışıklıklar ve savaş gibi nedenlerle ülkemize yabancı göçünün artması, konut kira sözleşmelerine getirilen %25 artış sınırı ve sair pek çok husus, kiracılar ve kiraya verenlerin yeni dönem kira bedelleri hususunda mutabakat sağlayamamasına neden olmaktadır. Bu doğrultuda denilebilir ki yakın dönemde yargı merciine en çok intikal eden konulardan biri kira bedelleri hakkında kiracılar ile kiraya verenler arasında çıkan uyuşmazlıklardır.
Her ne kadar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) md. 344/1 ile konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kira bedeline yapılacak artış oranına azami bir sınır getirilmiş olsa da gelişen ve değişen ekonomik şartlar yüzünden azami oranda artış yapılarak belirlenen sözleşme bedelleri zamanla piyasa rayiçlerinin altında kalabilir ya da azami oranda artış yapılarak süregelen kira ilişkisinde kira bedeli, piyasa rayiçlerinin fahiş şekilde üzerinde kalabilir.
Kural olarak bir konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde yıllık artış oranı TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalardaki değişim oranının üzerinde kararlaştırılamayacak olsa da Kanun koyucu, reel piyasanın değişen özelliklerini göz ardı etmemiş ve TBK 344’üncü maddenin 3. fıkrasında belli bir zaman dilimini kesintisiz olarak doldurmuş sözleşme ilişkilerinde taraflardan her birisine sözleşme bedelinin emsale ve rayice göre tespit edilmesini talep hakkı tanımıştır.
Bu bülten yazımızda, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri özelinde TBK md. 344[1]’te düzenlenmiş kira tespit davaları genel hatları ile ele alınacaktır. TBK genel hükümlerinin aşırı ifa güçlüğü kenar başlıklı 138’inci maddesi[2] uyarınca her sözleşme ilişkisi hakkında her zaman açılabilecek uyarlama davaları[3] bu bülten konumuzun dışındadır.
Taraflar arasında 5 yıl boyunca kesintisiz bir şekilde devam etmiş konut veya çatılı işyeri kira ilişkisinde, kira bedelinin, emsal ve rayiç bedellere göre belirlenmesi için taraflardan herhangi birisince TBK md. 344 uyarınca kira bedelinin belirlenmesi / kira tespit davası açılabilmektedir.
Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının ikametgah yeri mahkemesidir.
Rayiç bedel, bir taşınmazın serbest piyasa koşullarında alıcı ve satıcı arasında ya da kiraya veren ve kiracı arasında serbest iradeleri ile belirlenen nominal değeridir. Bu bedel, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal taşınmazların kira bedelleri, taşınmazın fiziksel nitelikleri, bulunduğu konum ve ekonomik koşullar, okul, hastane ya da toplu ulaşım gibi kamusal hizmetlere erişim imkanları gibi çeşitli faktörler göz önünde bulundurularak belirlenir.
Kira tespit davalarında Mahkeme, taşınmazın tüm özelliklerini gözetir şekilde tespiti istenen dönem için emsal ve rayiç bedel belirlemesi yaparak bu bedel üzerinden hüküm kurmaktadır. Taşınmazın emsal ve rayiç değerinin belirlenmesi için özellikle davacının, dava konusu taşınmaz ile benzer özelliklere sahip diğer taşınmazlar hakkında imzalanmış emsal sözleşmeler, ilanlar sunması oldukça önemlidir. Tahkikat aşamasında talebi halinde, Mahkeme eliyle taşınmazda yapılacak keşif ve keşif uyarınca bilirkişilerce hazırlanacak rapor da taşınmazın emsal ve rayiç kira bedelinin belirlenmesi için kullanılan başlıca yöntemlerdir. Hakim, tarafların sunduğu ve gösterdiği deliller çerçevesinde ulaştığı emsal ve rayiç kira bedeline, taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin süresi başta olmak üzere somut olayın özelliklerine göre bir hakkaniyet indirimi uygulama yetkisine sahiptir.
Taraflarca Mahkemeye emsal sözleşme sunulmaması halinde bilirkişiler re’sen yaptığı emsal araştırmasında çoğu zaman muhtelif internet sitelerinde yer alan kiralık taşınmaz ilanlarından yararlanmaktadır. Bu ilanlar tek taraflı irade beyanıyla oluşturulduklarından ve bu ilan bedellerine bilirkişilerce uygulamada farklı farklı oranlarda pazarlık payı uygulandığından kimi zaman piyasanın realitesini doğru yansıtamayabilmektedir. Bu sebeple kira tespit davalarında, dava veya cevap dilekçesi hazırlığı aşamasında tarafların haricen detaylı emsal araştırması yapmaları kimi zaman ise gayrimenkul değerleme uzmanından haricen bir rapor almaları ve Mahkemeye bunların sunulması tavsiye edilir. Yine taraflarca sunulacak emsal sözleşme ve ilanların, davada tespit istenilen dönemde veya bu döneme yakın tarihte yapılmış olması ve dava konusu taşınmaza benzer özelliklere sahip bir taşınmazı konu etmesi daha avantajlı olacaktır.
TBK md. 345[4] hükmü gereğince kira tespit davaları sözleşmenin herhangi bir zamanında açılabilmektedir. Kira tespit davalarında, kural olarak dava tarihinden sonra başlayacak olan yeni kira yılında uygulanmak üzere tespit talep edilebilecektir. Bunun için ise yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün öncesinde dava açılmış olmalı veya aynı sürede bu hususta sözleşmenin diğer tarafına yazılı bir bildirim ulaşmış / ihtarname tebliğ edilmiş olmalıdır. Ancak kanunda bu duruma alternatif olarak kira sözleşmesinde artış hükmü olması halinde açılacak dava ile davanın açıldığı tarihi kapsayan kira döneminin başlangıcından itibaren kira bedelinin tespitinin istenebileceği düzenlemesi mevcuttur.
Konu ile ilgili herhangi bir soru veya sorununuz olması halinde bizimle irtibat kurmanızı rica ederiz.
Saygılarımızla,
Av. İrem Can TANIŞ Av. Kadriye ÖZKAYA Stj. Av. Dilara Su GÜZER
Dava Departmanı Dava Departmanı Dava Departmanı
[1] II. Belirlenmesi
MADDE 344 - (1) Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
(2) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
(3) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
(4) Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
[2] III. Aşırı ifa güçlüğü
MADDE 138- (1) Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
(2) Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.
[3] Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken kira bedelinin günün koşullarına göre uyarlanması talepli uyarlama davası her türlü sözleşme ilişkisine istinaden hâkimden talep edilebilmektedir.
[4] III. Dava açma süresi ve kararın etkisi
MADDE 345- (1) Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
(2) Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.