SAYI : ÖZDERİN 2022/21
Kira sözleşmesi, gündelik hayatta en sık karşımıza çıkan sözleşme tiplerinden biri olmasına rağmen aynı zamanda en çok soru işaretine sebep olan sözleşmelerden de biridir. Özellikle son yıllarda enflasyondaki hızlı yükseliş ve döviz kurlarındaki ani dalgalanmalar, piyasa şartlarını bir hayli değiştirdiğinden en çok da kira bedeli artış oranı sınırının ne olduğu sorusu gündeme gelmektedir. Kira sözleşmeleri; adi kira, ürün kirası ve konut ve çatılı iş yeri kirası olmak üzere üçe ayrılsa da kira artış oranının sınırlandığı tek kira sözleşmesi türü, konut ve çatılı iş yeri kirası olduğundan bu bültenimizde, kira sözleşmesi ile konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri kastedilmektedir.
Her ne kadar Türk Hukuk Sisteminde sözleşme serbestisi ilkesi hakim olsa da “Sözleşme Serbestisi İlkesinin Sınırları ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar” hakkındaki bültenimizde detaylıca açıklandığı üzere bu ilkenin bazı istisnaları mevcuttur. Bu istisnalardan biri, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerindeki artış oranını düzenleyen sözleşme hükümleri için ön görülmüştür. Yani kira sözleşmesinin tarafları, kira bedelinin artış oranını serbestçe kararlaştıramayacaklardır.
“Kira Hukuku ve Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar” hakkındaki bültenimizde açıklandığı gibi kanun koyucu, kira sözleşmelerinde, kiracıyı korumayı amaçlamış bu amacını gerçekleştirebilmek için de kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri emredici nitelikte düzenlemiştir. Kanunun emredici hükümlerine aykırı sözleşmeler ise kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olacağından aksi durumların önüne geçilmiştir.
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, kira bedelinin artış oranını sınırlandıran madde, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) md. 344’tür[1]. TBK md. 344’ün amacı; kiraya verenin, kiracı aleyhine yüksek oranlarda artış yapmasının önüne geçmektir. Maddeye göre, yenilenen kira döneminde kira bedeli, azami, TÜİK tarafından açıklanan sözleşmenin yenilendiği aya göre tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı kadar artırılabilir. Taraflar dilerlerse bu orandan daha azını da kararlaştırabilirler. Ancak bu oranın üzerinde kararlaştırılmış artış oranı, kanunun emredici hükmüne aykırı olduğundan sözleşmenin kira artışına dair maddesi kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olacaktır.
Ancak piyasa şartlarında, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları da bir hayli yükseldiğinden, kanun koyucu, konut kiraları hakkında kiracılar lehine olacak şekilde bir sınır belirleme ihtiyacı duymuştur. 11.06.2022 tarih 31863 sayı T.C. Resmi Gazete ile yayımlanarak aynı gün yürürlüğe giren Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun madde 4 ile TBK’ya geçici madde 1[2] eklenmiştir. Maddeye göre 11.06.2022 ve 01.07.2023 tarihleri aralığında (01.07.2023 dahil olmak üzere) yenilenecek konut kira sözleşmelerinde, kira bedelindeki azami artış oranı; bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’i oranında olacaktır. Eğer konut kira sözleşmesinin yenilendiği ay itibarıyla açıklanan tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, %25 sınırının altındaysa daha az olan oran, kiracının lehine olduğundan bu oran geçerli olacaktır. Önemle belirtmek gerekir ki çatılı iş yeri kira sözleşmeleri bu düzenlemenin haricinde bırakılmış olup bu sözleşmeler hakkında TBK md. 344 aynen uygulanmaya devam edecektir. Öte yandan söz konusu değişiklik, kiraya verenin, beş yılı doldurmuş kira sözleşmeleri hakkında kira bedelinin belirlenmesi davası açma hakkını etkilememektedir. Zira kira bedelinin emsal ve rayice göre belirlenmesi istemi ile kira bedelinde yapılacak artış oranının belirlenmesi istemi birbirinden farklı olup farklı fıkralarla hüküm altına alınmıştır.
Özetlemek gerekirse, eğer bir konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinin tarafı olacaksanız, sözleşmedeki kira bedeli artış oranını serbestçe belirleyemeyeceğinizi bilmeniz oldukça önemlidir. Kira sözleşmeleri geçerlilik şekline tabi olmadığından sözlü dahi yapılabilse de belirsizliğe mahal vermemek ve ispat sorunu yaşamamak için yazılı şekilde akdetmek her zaman tarafların lehinedir. Yazılı şekilde akdedilen konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde ise artış oranı yönünden kanunda ön görülmüş sınırlara uymak hem ihtilaf çıkması ihtimalini en aza indirecek hem de olası bir ihtilaf halinde sözleşmedeki artış maddesinin de incelemeye tabi tutulmasının önüne geçecektir. 11.06.2022 tarihinde TBK’ya eklenen Geçici Madde 1 ile; 11.06.2022 - 01.07.2023 tarih aralığında (01.07.2023 dahil olmak üzere) yenilenecek konut kiralarındaki artış oranı azami sınırının %25’e indirildiğine de ayrıca dikkat edilmelidir. Sözleşmede belirlenen süre ne kadar olursa olsun 5 yıldır süren kira ilişkisi mevcutsa hakimden, kira bedelinin emsal ve rayice göre belirlenmesi istenebilecektir.
Konu ile ilgili herhangi bir soru veya sorununuz olması halinde bizimle irtibat kurmanızı rica ederiz.
Saygılarımla,
Av. İrem Can TANIŞ
Dava Departmanı
[1] MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
[2] GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.