Devre Mülk ve Devre Tatil Sözleşmeleri

SAYI : ÖZDERİN 2023/21

 

Bu bülten yazımızda devre mülk ve devre tatil kavramları, devre mülk ve devre tatil sözleşmelerinde tarafların hak ve yükümlülüklerinin neler olduğu, bu sözleşmelerin hukuki nitelikleri ve unsurları ve sona ermeleri ayrı ayrı incelenecektir.

Devre mülk sözleşmeleri ile devre tatil sözleşmeleri her ne kadar birbirleri yerine kullanılmakta ise de hukuki nitelikleri, taraflarına sağladığı haklar ve diğer pek çok yönden ile birbirinden farklı sözleşmeler olup bültenimizde ilk olarak devre mülk sözleşmeleri ardından devre tatil sözleşmeleri açıklanmaya çalışılacaktır.

1. Devre Mülk Sözleşmeleri

Devre mülk hakkı; paylı mülkiyete tabi ve mesken olarak kullanılmaya elverişli bir taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet hakkına sahip olan kişilerin her birinin, taşınmazdan yılın belirli dönemlerinde yararlanabilmelerini sağlayan bir çeşit irtifak hakkıdır. Bu itibarla devre mülk hakkı, alışveriş merkezi, iş yeri gibi mesken dışında başka amaçlar için kullanılmaya özgülenmiş taşınmazlar üzerinde kurulamayacağı gibi hakka konu edilecek taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması bir diğer ön şarttır.

Devre mülk hakkının kurulacağı taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmak şartı ile bağımsız bir yapı olabileceği gibi kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş bir bağımsız bölüm de olabilir. Eğer devre mülk hakkının kurulacağı taşınmaz bağımsız bir yapı ise tapuda mesken nitelikli olduğu yazılı olmalıdır. Eğer yazmıyor ise yönetim planında bu bağımsız bölümün sadece mesken olarak kullanılabileceği belirlenmelidir. Aksi takdirde taşınmaz devre mülk hakkına konu edilemez. Öte yandan kat mülkiyetine tabi mesken nitelikli bir ya da birkaç bağımsız bölüm üzerinde devre mülk hakkı kurulması, bağımsız bölümlerin bulunduğu apartmanın yönetim planında diğer maliklerin muvafakatine bağlanabileceği gibi kurulamayacağı da kararlaştırılabilir. Bir taşınmazda devre mülk hakkı kurulmadan evvel yönetim planı incelenerek sınırlayıcı hükümler olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Devre mülk hakkı, eşyaya bağlı bir hak olup hak sahibince paylı mülkiyet hakkındaki paya bağlı olarak devredilebilir, temlik edilebilir, hak sahibinin mirasçılarına intikal eder.

Devre mülk hakkı sahipleri, hakka konu taşınmazdan yılın belirli zamanlarında yararlanırlar ve bu dönem yılda 7 günden az olamaz. Genelde yazlık tatil yeri olarak kullanımı planlanan devre mülklerde, kış aylarına denk gelen dönemlerin resmi senette kapsam dışı bırakıldığı görülebilmektedir.

Devre mülk hakkı sahibi, kendi kullanım döneminin sonunda taşınmazı boşaltıp kendisinden sonraki dönemde taşınmazı kullanacak kişiye teslim etmelidir. Dönem süresi sonunda tahliye gerçekleşmez ise bir sonraki dönemde taşınmazdan yararlanacak kişi veya yönetici tapu kaydını ve devre mülk sözleşmesini de içeren bir yazı ile mahallin en büyük mülki amirinden tahliye talebinde bulunabilecektir. Bu halde başkaca bir işlem ve tebligat gerekmeksizin taşınmaz kolluk kuvvetlerine boşalttırılır.

Devre mülk hakkı ile mülkiyet hakkının kapsamları birbirinden farklıdır. Mülkiyet hakkı sahibi taşınmazdan tam olarak faydalanabilecek iken devre mülk hakkı sahibi, taşınmazdan hem içerik hem de zamansal olarak sınırlı şekilde faydalanabilir. Örneğin devre mülk hakkı sahibi, devre mülke konu taşınmazda dilediği tadilatı, dekorasyonu yapamayacaktır.

Devre mülk sözleşmesinde aksi bir hüküm bulunmuyorsa hak sahibi, bu hakkının kullanımını bir başkasına bırakabilecektir. Örneğin kiraya verebilir, bir başkasının ücretsiz kullanımına bırakabilir. Öyle ki devre mülk hakkı sahibinin taşınmazda sahip olduğu paylı mülkiyet üzerine ipotek tesis veya lehine intifa hakkı tesis edilebilir. Ancak devre mülk sözleşmesinde aksi bir düzenleme ile devre mülk sahibinin tasarruf yetkisi sınırlanabilir.

Devre mülk hakkının kurulabilmesi için paylı mülkiyete tabi ve mesken olarak kullanıma özgülenmiş bir taşınmaz bulunması gerekliliğinin yanında bir devre mülk sözleşmesi de bulunmalıdır. Usulüne uygun imzalanmış bir devre mülk sözleşmesinin taşınmazın tapu kütüğündeki beyanlar hanesinde gösterilmesi ve devre mülk hakkının tapu kütüğüne tescili ile devre mülk hakkı kurulmuş olur.

Devre mülk sözleşmesi KMK md. 61’de sayılan asgari unsurları içermek zorundadır. Bir devre mülk sözleşmesinde bulunması şart olan unsurlar: Dönem süresi, devir ve teslimi, istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları şeklindedir. Bu hususları içeren ve taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet hakkı sahibi olan tarafların hepsinin imzasını taşıyan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Bu noktada devre mülke konu taşınmazda paylı mülkiyet sahiplerinin ortaklığın giderilmesi davası açıp açamayacakları sorusu akıllara gelmektedir. Eğer devre mülk sözleşmesinde aksi kararlaştırılmamış ise kural olarak devre mülk hakkı sahipleri, devre mülke konu tanışmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası açamazlar. Eğer sözleşmede, paydaşlara ortalığın giderilmesi davası açma hakkı tanınmış ise paydaşlardan herhangi birisi açacağı bir dava ile paydaşlığın giderilmesini isteyebilecektir. Bu ihtimalde, taşınmazdaki tüm paylar sattırılarak ortaklık giderilir ve diğer paydaşların da devre mülk hakları sona erer. Ortaklığın giderilmesi davası hakkında daha detaylı bilgilere Paylı Mülkiyete Konu Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi Davası konulu bültenimizden ulaşabilirsiniz.

Devre mülk hakkını sona erdirilebilmesi hak sahiplerinin rızası ve ortak mutabakatlarıyla da olabilir. Öte yandan devre mülk sözleşmesinde belli bir süre belirlenip bu süre sonunda hakkın kendiliğinden sona ereceği de kararlaştırılmış olabilir. Üzerinde devre mülk kurulan taşınmazın yok olması devre mülk hakkını sona erdiren bir diğer sebeptir.

Devre mülk hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde eğer KMK’da hüküm yok ise devre mülk sözleşmesine bakılır. Eğer devre mülk sözleşmesinde de hüküm yoksa bu defa yönetim planında hüküm olup olmadığı incelenmelidir. Bunun yanında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”), uygun düştüğü ölçüde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (“TKHK”) ve ilgili diğer kanun hükümleri de uygulanacaktır. TKHK’nın uygulama alanı bulduğu durumlarda sözleşmenin başkaca şekil şartlarını ihtiva etmesi gerektiği, ticari amaç güden tarafça sözleşme imzalanmadan evvel ön bilgilendirme formu sunulması gerektiği ve tüketici tarafın cayma hakkına sahip olduğuna dikkat edilmelidir.

2. Devre Tatil Sözleşmeleri

TKHK md. 50’de ve bağlı olarak çıkarılan Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde düzenlenmiş olan devre tatil sözleşmesi, sağlayıcı ve tüketici arasında nitelikli yazılı şekilde akdedilmek şartı ile bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye sözleşme süresi zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama hakkı veren ve bunun karşılığında tüketicinin de sağlayıcıya belirli bir bedel ödemeyi yüklendiği sözleşmedir. Devre tatil sözleşmeleri, ayni ve şahsi hak sağlayan sözleşmeler olarak farklılaşabilmekte olup bu yazımızda tüketiciye şahsi hak sağlayan dar anlamda devre tatil sözleşmesi incelenecektir.

Devre tatil sözleşmesine taraf olan tüketici, mesleki amaçlarla hareket eden sağlayıcıya peşinen veya taksitle belirli bir bedel ödeyerek sözleşme süresi boyunca, sözleşmede kararlaştırılan birden fazla dönemde, sözleşmeye konu tesiste gecelik konaklama hakkına sahip olacaktır. Sözleşmenin diğer tarafı olan sağlayıcı ise tüketiciye tesiste konaklama imkanı sağlamanın yanında tesisin bakımını, temizliğini, tadilatını ve sözleşmede taahhüt ettiği diğer hizmetleri sağlamak ile yükümlüdür.

Devre tatil sözleşmeleri tüketici işlemi niteliğinde olup tüketicinin korunması amacıyla getirilmiş hükümlere tabidir. Bu hükümler, sözleşme serbestisi ilkesine bazı istisnalar getirmektedir. (Sözleşme serbestisinin ne olduğu ve istisnaları hakkında bkz.  Sözleşme Serbestisi İlkesinin Sınırları ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar) Dolayısı ile geçerli olarak kurulmuş bir devre tatil sözleşmesinden bahsedebilmek için TKHK’da belirlenen unsurların mevcut olması gerekliliği tartışmasızdır.

• Bu minvalde ilk akla gelen sözleşme süresidir. Devre tatil sözleşmeleri ilgili mevzuat uyarınca 1 yıldan daha az bir süre için düzenlenemez. Bu noktada akıllara, asgari süre sınırı bulunan devre tatil sözleşmelerinde bir azami süre sınırı bulunup bulunmadığı gelmektedir. Mevzuatta böyle bir sınırlama bulunmamakla beraber 49, 99 yıl gibi çok uzun dönemleri kapsayan devre tatil sözleşmelerinin imzalanması hususunda ekstra özen gösterilmesi gerekmektedir. Zira hem sağlayıcı hem de tüketici tarafın uzun yılları kapsayan taahhütler altına girmesi risk taşımaktadır. Örneğin uygulamada, devre tatil sözleşmesine konu tesis hakkında sağlayıcı tarafından yapılacak bakım, temizlik, tadilat ve sözleşmede taahhüt edilen diğer hizmetlerin aidat bedelleri taraflar arasında uyuşmazlığa sebebiyet verdiği görülmektedir. Dolayısıyla çok uzun yılları kapsayan devre tatil sözleşmeleri imzalanmadan evvel uzmanlardan destek alınması gerekmektedir.
• Ayrıca devre tatil sözleşmesinde tüketiciye konaklama imkanı sağlanan dönem sayısı birden fazla olmalıdır. Tüketicinin devre tatile konu tesisi kullanacağı dönemlerin tereddüte yer vermeyecek şekilde net bir şekilde sözleşme içeriğinde belirtilmesi gerekmektedir. Yine bu dönemlerin her birinin süresinden bağımsız olarak tüketiciye muhakkak gecelik konaklama hak ve imkanı sağlanmalıdır.
• Devre tatil sözleşmesindeki yazılar en az on iki punto olmalı ve sözleşme açık, okunabilir ve yalın şekilde, anlaşılabilir dilde düzenlenmelidir. Sözleşmede tüketicinin temel kimlik ve iletişim bilgileri, açık adresi ile sözleşmenin taraflarca imzalandığı yer ve tarih bilgileri de mevcut olmalıdır. Ayrıca tüketici taraf, devre tatil sözleşmesini imzalarken el yazısı ile sözleşmeyi imzaladığı tarihi de yazmalıdır.
• Devre tatil sözleşmesi iki nüsha olarak düzenlenmeli ve asıl nüshalardan bir tanesi kağıt üzerinde ya da kalıcı veri saklayıcısı vasıtasıyla tüketiciye teslim edilmelidir. Sözleşme asıllarından bir tanesinin tüketiciye teslim edilip edilmediği hususunda ispat yükü sağlayıcıdadır.

Nitelikli yazılı şekil şartına tabi olan devre tatil sözleşmeleri, şekil şartına aykırı olarak imzalandığında tarafları açısından hüküm ve sonuç doğurmayacaktır. Ancak kanun koyucunun TKHK’daki temel amacı daha zayıf konumdaki tüketici tarafı korumak olduğundan bir devre tatil sözleşmesinin şekle aykırılık sebebiyle geçersiz olduğu iddiasını yalnızca tüketici taraf öne sürebilecektir. Elbette bu durumda hukukun temel ilkelerinden biri olan hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı hareket edilemeyecek olup, somut olaya göre, uzun süredir karşılıklı ifa edilen bir devre tatil sözleşmesinin şekle aykırılık sebebiyle geçersiz olduğu iddiası dinlenmez.

Devre tatil sözleşmelerinin tüketici tarafa sağladığı en büyük korumalardan bir tanesi tüketicinin, sözleşmenin kurulmasından itibaren 14 gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai bedel ödemeksizin cayma hakkıdır. Bu 14 gün asgari süre olarak belirlenmiştir. Tüketici lehine sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde uzatılabilir.

Cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcı, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Bu yasağa rağmen, tüketiciden bedel alınmış ise alınan bedel tüketiciye derhal iade edilir, tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge alınmış ise de bu belge tüketici yönünden geçersiz kabul edilir. Cayma hakkı yazılı veya kalıcı veri sağlayıcısı aracılığıyla sözleşmenin kurulmasından itibaren 14 gün içerisinde kullanılmalıdır. Cayma iradesinin sağlayıcıya cayma süresi içinde ulaşması şart olmayıp ulaşması ile hüküm ve sonuçlarını doğurur.

Devre tatil sözleşmesi imzalanmadan en az bir gün önce (24 saat) sağlayıcı, tüketiciye yazılı ya da kalıcı veri saklayıcısı aracılığıyla ön bilgilendirme formu sunmalıdır. Yine ön bilgilendirme formunun tüketiciye sunulup sunulmadığı hususunda ispat yükü sağlayıcı taraftadır. Ayrıca sağlayıcı, sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak tüketiciye cayma formu vermelidir. Eğer tüketiciye ön bilgilendirme formu eksik bilgilendirme ile sunulmuş veya ön bilgilendirme formu ve/veya cayma formu hiç sunulmamış ise cayma süresi başlamaz. Eksikliğin tamamlanması ile 14 günlük cayma süresi başlayacak olup her halde cayma süresi sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıl 14 gün içinde kullanılabilir.

Tüketici, şahsi hak sağlayan devre tatil sözleşmesinden kaynaklanan tatil hakkını belirli bir dönem için kullanmayacağını tatilin başlayacağı tarihten en az doksan gün önce sağlayıcıya bildirirse, o dönem için tüketiciden herhangi bir isim altında bedel talep edilemez.

Yine devre tatil sözleşmeleri sözleşme süresinin sona ermesi, devre tatile konu tesisin yok olması, sağlayıcının iflası, tüketicinin usulüne uygun cayması, taraflardan herhangi birisinin sözleşmeyi feshi yollarından herhangi biri ile sona erecektir.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya sorununuz olması halinde bizimle irtibat kurmanızı rica ederiz.

 

Saygılarımızla,

 

Av. İrem Can TANIŞ

Dava Departmanı