SAYI : ÖZDERİN 2022/23
Barınma ihtiyacı, insanların en temel ihtiyaçlarından biri olup günümüzde eşlerin evlilik birliği içinde barındıkları ve yaşamlarını idame ettirdikleri konutun, örneğin, bir eşin ticari faaliyetleri sonucunda ailesinin yaşadığı konutu risk ederek ipotek ettirmesi gibi hallerde, aile hayatı, var ise müşterek çocukların barınması tehlike altına girebilmektedir. Aile, toplumumuzda önemli bir yere sahip olduğundan ailenin ve özellikle çocukların korunması adına aile konutu dikkat çekilmesi gereken bir müessesedir.
Bu bültenimizde “aile konutu” kavramının tanımı, aile konutunun hangi hallerde, nasıl tapuya şerh ettirileceği ve tapuya şerhin önemi, boşanma, ölüm gibi evlilik birliğinin sona erme hallerinde aile konutunun nasıl önümüze çıkacağı açıklanmaya çalışılmıştır.
Aile konutu ilk olarak, Türk Medeni Kanunu’nun eşlerin hukuki işlemlerinde “II. Aile Konutu” alt başlığı altında, m. 194’te hüküm altına alınmıştır. Ancak Türk Medeni Kanunu’nda aile konutu yer almaktaysa da kavram olarak tanımlanmamıştır. Bununla birlikte aile konutu kavramı, söz konusu maddenin gerekçesinde tanımlanmıştır. Aile konutu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır. Bu nedenle aile konutu ile ilgili olarak eşlerin tek başlarına hukukî işlemler gerçekleştirmesi, diğer eşin ve varsa diğer aile bireylerinin menfaatlerini olumsuz yönde etkileyebilecektir.
Ailenin yaşamını idame ettirdiği konutun maliki olan eşin, ailenin tüm bireyleri için yaşamsal öneme sahip aile konutu hakkında tek başına inisiyatif sahibi olmasını önlemek adına, diğer eşi ve dolayısıyla çocukları korumak amacıyla, aile konutu üzerindeki bu hakkın devri ya da kısıtlanmasına ilişkin tasarruflar, diğer eşin rızasına bağlı tutulmuştur. Böylece, evliliğin devamı süresince, hak sahibi eşin düşüncesiz davranışlarıyla veya kötü niyetli işlemleriyle aile konutunun kaybedilmesi önlenmiş, diğer eşin ve çocukların barınma hakları hukuken güvence altına alınmıştır. Aile konutu şerhi, bir eşin aile konutu üzerinde tek başına tasarruf işlemi (örneğin satış, ipotek verme, intifa hakkı verme vb.) yapmasını yasal olarak engellemek adına ailenin yaşamını idame ettirdiği taşınmazın tapu sicil kütüğüne işletilen bir şerhtir.
Tapu kütüğüne aile konutu şerhinin işlenmesi için Tapu Sicili Tüzüğü m. 17 ve m. 49 gereğince; konutun aile konutu olduğunu kanıtlayan muhtarlıktan ve varsa apartman yönetiminden alınmış belge ile birlikte vukuatlı nüfus kayıt örneği veya evlilik cüzdanının ibrazı gerekmektedir.
Aile konutu şerhinin tapu siciline işlenmesi için talep şarttır. Aile konutu şerhinin işlenmesini talep etmeye ancak eşler yetkilidir. Eşlerden birinin istenen belgelerle birlikte talep etmesi halinde yaşadıkları konut hakkında tapu kütüğüne aile konutu şerhi işlenecektir. Bu nedenle eşlerden biri, diğer eş olmaksızın tapu siciline aile konutu şerhinin düşülmesini tek başına sağlayabilmektedir. Taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunması, TMK m. 194’te sağlanması amaçlanan korumayı, daha etkin kılmaya yarayacaktır.
Bununla birlikte uygulamada, aile konutu üzerinde yapılacak bazı tasarruf işlemleri diğer eşin rızasına bağlanmıştır.
- Kira Sözleşmesinin Feshi:
Aile konutu, kira sözleşmesi ile edinilmiş ise kira sözleşmesinin tarafı olan eş, bu sözleşmeyi feshedebilmelidir. Ancak Kanun’da kira sözleşmesi ile edinilen aile konutu için diğer eşin açık rızası aranır. Bu itibarla eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemeyeceğinden bahisle kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, sözleşmenin tarafı eşin tek taraflı işlemlerine karşı koruma altına alınmıştır.
Aynı zamanda kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşe, kiralayana tek taraflı olarak kiraya verene bildirimde bulunmak suretiyle, kira sözleşmesine taraf olabilme olanağı tanınmıştır. Bu iradenin açıklanmasıyla kiracı olmayan eş ile kiraya veren arasında aynı sözleşme koşulları altında bir sözleşme ilişkisi kurulmuş olur. Bildirimde bulunan eş, bu andan itibaren kira sözleşmesinden doğan tüm borçlardan, kiracı eşiyle birlikte müteselsilen sorumlu hale gelir. Bu kapsamda diğer eşin, Kanun’un sağladığı korumadan yararlanabilmesi için eşlerden sadece birinin kiracı sıfatına sahip olması ve kira sözleşmesinin ne zaman akdedildiğinden bağımsız olarak konutun, aile konutu niteliğini kazanmış olması yeterlidir. Ayrıca eşlerin kira sözleşmesini başlangıçta birlikte yapmış olmaları halinde bu prosedüre de gerek kalmayacaktır.
Her ne kadar Kanun’da sadece kira sözleşmesinin feshi usulünde, sözleşmenin tarafı olmayan eşin rızasına dair hüküm bulunuyorsa da yazılı tahliye taahhüdü de kira sözleşmesinin feshiyle aynı sonucu doğuran bir hukukî işlem olduğundan, uygulamada tahliye taahhüdü imza altına alınırken yine diğer eşin rızası aranmaktadır.
- Mülkiyetin Devri:
Eşlerden birinin aile konutu üzerinde tek başına mülkiyet hakkına sahip olması halinde, malik eşin, aile konutunu devretmesi diğer eşin açık rızasına bağlıdır. Aile konutu aile birliği için hayati bir öneme sahip olduğundan, malik olan eş, taşınmazı üçüncü kişiye devrettiğinde telafisi güç zararlar doğacaktır. Bu sebeple aile konutunun devri sonucunu doğuracak hukukî işlemlerde diğer eşin rızası aranmıştır.
Eşler, aile konutu üzerinde birlikte paylı mülkiyete sahip veya eşlerden biri aile konutu üzerinde üçüncü kişilerle beraber paylı mülkiyete sahip ise yine pay sahibi eş, diğer eşin rızası olmaksızın bu payı üzerinde tasarrufta bulunamayacaktır.
- Aile Konutu Üzerindeki Hakları Sınırlayan Diğer İşlemler:
Aile konutu üzerindeki hakları sınırlandıran işlemlerde de diğer eşin rızası aranır. Aile konutu üzerinde bir intifa hakkı, oturma hakkı ve üst hakkı gibi sınırlı bir ayni hak tesis edilmesi, aile konutu üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlandıran veya aile konutu üzerindeki bir ayni hakkı veya şahsi bir hakkı ortadan kaldıran işlemler, diğer eşin rızasını gerektiren işlemlerdir.
Bununla beraber, ipotek doğrudan doğruya aile konutundan faydalanılmasını ve oturma hakkını engellememektedir. Aile konutunun malik eş tarafından kendi borcuna veya üçüncü bir kişinin borcuna güvence oluşturması için ipotek edilmesinde de koruma amacıyla diğer eşin rızası aranacaktır. Zira taşınmazın tapu sicil kütüğüne aile konutu şerhi düşülmese dahi malik olan eş, ipotek vermek istediğinde, tapu memuru tarafından diğer eşin rızası aranır. Tabi ki tapu memuru tarafından şerh düşülmediğinden bahisle ipotek verme işlemi yapılabilir. Ancak bu işlemden daha sonra haberdar olan ve işleme rızası olmayan diğer eş, bu işleme karşı dava açabilir. Yeter ki ipotek verildiği sırada taşınmaz, aile konutu niteliğini taşısın.
Ayrıca banka kredi sözleşmelerinde, aile konutunun teminat olarak gösterilmesi, başka bir deyişle ipotek verilmesi için Bankalar Birliğinin 10.01.2002 tarih ve 2002/67957 Sayılı Genelgesi uyarınca, kredi borçlusunun eşinin noterde düzenlenmiş izninin alınması, eşin muvafakat vermesi gerekir.
Yine taşınmazın maliki olan eşin, aile konutunun bulunduğu arsa üzerinde yapacağı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile bu sözleşmelerin şerh edilmesi de aile konutu üzerinde tasarruf yetkisini sınırlandıran işlemlerden sayıldığından, bu işlem için de diğer eşin rızası aranır.
Konu ile ilgili olarak herhangi bir soru veya sorununuz olması halinde bizimle irtibat kurmanızı rica ederiz.
Saygılarımızla,
Av. Yağmur İrem AKTAŞ
Dava Departmanı