Önalım/Şufa Hakkı

SAYI : ÖZDERİN 2022/20

 

Taşınmaz malların bütünlüğü, taşınmaz maldan alınan verim ve maddi karşılığın teminatı niteliğindedir. Diğer bir deyişle, bir bütün olan taşınmazın parçalanarak bölünmesi, hisseli kullanılması maliklerin taşınmazdan aldığı verimin düşmesine ve getirisinin azalmasına sebebiyet vermektedir. Söz konusu taşınmazlara tek başına malik olunması durumu, artan ekonomik ihtiyaçlar neticesinde taşınmazların parçalanarak satılması ve malikin ölümü sonucunda birden fazla alt soya mülkiyetin geçmesi neticesinde korunamamış olup taşınmaz payları kullanıma elverişsiz parçalar haline dönüşmektedir. Bu durumun önüne geçmek isteyen kanun koyucu, getirdiği yasal düzenlemelerle taşınmaz mallar üzerinde pay sahiplerinden birinin; payını, üçüncü bir kişiye satmak istemesi halinde diğer pay sahiplerine bir öncelik hakkı sağlayarak taşınmaz bütünlüğünü ve taşınmazdaki diğer pay sahiplerinin menfaatlerini korumayı amaçlamıştır.

Türk Medeni Kanunu (“TMK”) 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” şeklinde ifade edilen önalım bir diğer adıyla şufa hakkı kavramını, nasıl kullanılacağı ve dikkat edilmesi gereken hususları bu bülten yazımızla anlatmaya çalışacağız.

1. Önalım hakkı

Önalım (şufa) hakkı; paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın, taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisinin olduğu hallerde söz konusu olup ilişki kurulduğu anda doğacak ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelecektir^[1].

2. Önalım hakkını kullanım koşulları

TMK’de sıkı şekil şartlarına bağlanmış olan önalım hakkının her durumda kullanılabileceğini söylemek mümkün değildir. Önalım hakkının kullanılabilmesi için aranan şartlar şöyledir;

• Uyuşmazlığa konu taşınmazın paylı mülkiyet hükümlerine tabi olması gerekir.
• Taşınmazın fiilen taksim edilmemiş olması gerekir. Bu maddeden anlaşılması gereken şudur ki; söz konusu taşınmazın hangi bölümünün hangi paydaş tarafından kullanılacağının fiilen veyahut sözleşmeyle belirlenmesi halinde yasal önalım hakkı kullanılamayacaktır^[2].
• Önalım hakkı, yapılan satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde iki yıl geçmeden kullanılmalıdır. Bu bildirim, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla yapılmalıdır^[3]. Burada üç aylık süre noter tarafından bildirimin yapıldığı tarihten, iki yıllık süre ise pay satışının yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Paydaşın, satışı bu süre içerisinde öğrenmemiş olması ise önalım hakkının kaybetmesini engellemeyecektir.

3. Önalım hakkı çeşitleri

Önalım hakkı; sözleşmeden doğan önalım hakkı ve kanundan doğan (yasal) önalım hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır.

            1.  Sözleşmeden doğan önalım hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, malik tarafından sözleşmeye konu taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması ile doğar. Hakkın kullanılabilmesi için tapu siciline şerh gereklidir. Tapu siciline şerh düşülen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre tüm maliklere karşı ileri sürülebilir. (TMK md. 735/1) Tapu siciline verilen bu şerh, hakkın kullanılabilmesi için gerekli olup etkisi şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer. (TMK md. 736/2) Bununla birlikte kanun koyucu tarafından önalım sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılmış olmasının yeterli olacağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 237/3.’te^[4] hüküm altına alınmıştır.

            2.  Kanundan doğan (yasal) önalım hakkı

Paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmaz paydaşının, payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaş/paydaşların aynı şartlarla bu payı öncelikli satın alma hakkı vardır. Yasal önalım hakkı ancak paydaş olmayan bir kimseye yapılan satışta veya benzeri işlemlerde kullanılır. Ancak paydaşın, bir diğer paydaşa yaptığı satışta harici paydaş/paydaşlar önalım hakkını ileri süremez^[5]. Nitekim yasal önalım hakkının amacı, taşınmaz üzerinde yabancı üçüncü kişilerin söz hakkı sahibi olmasını engellemek ve mümkün mertebe payların tek bir elde toplanmasını sağlamaktır.

1. Önalım hakkı nasıl kullanılır?

Önalım hakkı, kullanım koşullarının doğması halinde yalnızca dava yolu ile kullanılabilecektir. Paydaşlardan her birinin bu davayı tek başına açması veya birlikte açmaları mümkündür. Yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Önalım hakkının kullanılması için hak sahibinin satış bedeli ile satış masraflarını (harçlarını) mahkemeye depo etmesi (yatırması) şarttır. Davanın kabul edilmesi halinde mahkemece payın davacı adına tesciline, satış bedeli ve masrafların davalıya ödenmesine karar verilebilecektir.

2. Yasal önalım hakkını birden fazla paydaş kullanabilir mi?

Paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payının tamamını veya bir kısmını satmak istemesi halinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanmak üzere dava açması mümkündür. Paydaşların açacakları davada pay oranları önemsiz olup her biri eşit olarak önalım haklarını kullanabilirler. Yargıtay’ın ilke kararlarında bu husus, “Paylı mülkiyet şeklinde tapuya kayıtlı bir taşınmazın paydaşlarından birinin payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir şahsa satması halinde satıcı dışında kalan diğer paydaşların ayrı ayrı dava açmalarında kanuni bir engel yoktur. Bütün paydaşların birlikte dava açması da mümkündür. Ayrı açılan davaların birleştirilmesinde yarar vardır. Paydaşların birlikte açtıkları davanın yargılaması sonunda dava kabul edilirse pay iptal edilerek pay nispetleri ne olursa olsun eşit olarak davalılar adına tescile karar verilir. Eşit oranda tescil 11.06.1946 gün ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğidir. Paydaşlardan birisinin davasından vazgeçmesi halinde ona isabet eden miktar davalı üzerinde bırakılmaz. Bu miktarın dahi davayı yürüten paydaşlar adına tescile karar verilir.” şeklinde belirtilmektedir^[6].

3. Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Hallerden Bazıları Aşağıdaki Gibidir:

• Taşınırlarda,
• Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 8^[7]),
• Elbirliği mülkiyetinde,
• Cebri artırma ile yapılan satışlarda (TMK md. 733)^[8],
• Paydaşlar arasındaki satışlarda,
• Bağışlama ve trampa sözleşmelerinde,
• Önalım hakkından feragat edilmesi halinde,
• Taşınmazın paydaşlar arasında taksim edilmesi halinde taksime rıza gösteren paydaş/paydaşlar açısından önalım hakkı kullanılamayacaktır.

4. Hakkın Sona Ermesi

Mülkiyet hakkının hukuk düzeni içerisinde bir kısıtlaması olarak karşımıza çıkan önalım hakkından, TMK kapsamında resmi şekilde yapılacak bir sözleşme ve tapuya verilecek olan şerh ile feragat edilebilir. Ön alım hakkından feragat Yargıtay kararlarında; “Önalım hakkını kullanma yetkisi doğan paydaş, bu hakkı kullanıp kullanmamakta tamamen serbesttir. İsterse kullanır, istemezse kullanmaz ya da kullandıktan sonra bu haktan feragat edebilir. Bu hak özel hukuktan doğan bir hak olduğundan hak sahibinin iradesine tabidir. Haktan feragat, niteliği gereği hukuki sonuç doğuran tek taraflı bir hukuki muameledir. Medeni Kanun’un 733. maddesine göre önalım hakkından feragat belli bir şahsa karşı ya da herkese karşı olabileceği gibi dava açıldıktan sonra bu haktan feragat etmek de mümkündür. Önalım hakkı sahibi paylı taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satışından önce, satıştan sonra veya dava açıldıktan sonra bu hakkından vazgeçebilir. Belli bir şahsa karşı önalım hakkından feragat eden paydaş yeni bir satım yapılması halinde önalım hakkını kullanabilir.^[9]” şeklinde açıklanmıştır. Bununla birlikte paydaş, önalım hakkından feragat etmeyerek sadece bir satışta önalım hakkını kullanmamayı da taahhüt edebilir. Önemle belirtmemiz gerekir ki, bu halde sözleşme, yazılı şekle tabidir^[10].

5. Muvazaa (Hile)

Alıcı ve satıcı, diğer ortakların önalım hakkını engellemek için asıl iradeleri satış sözleşmesin olmasına rağmen önalım hakkı sahiplerinin haklarını kullanmalarının önüne geçebilmek için tapudaki resmi akitte trampa veya bağış sözleşmesi yapabilmekte ya da önalım hakkının kullanılmasını engellemek veya güçleştirmek için satış bedelini gerçekteki bedelin üstünde gösterebilmektedir. Bu durumun ispat edilmesi halinde diğer şartları da mevcut ise mahkemece görünüşteki değil gerçekte mevcut olan iradeler esas alınarak hüküm kurulacaktır.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya sorununuz olması halinde bizimle irtibat kurmanızı rica ederiz.

 

Saygılarımızla,

 

Av. Semih TÜFEK                   Stj. Av. Gülsüm KAPLAN        Stj. Av. Melisa Dilan YETGİN

Dava Departmanı                    Dava Departmanı             Dava Departmanı