Kira Hukuku ve Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

SAYI    : ÖZDERİN 2021/13

Bilindiği üzere, Kira Sözleşmeleri uygulamada sıkça imza altına alınan hatta belki de en sık kullanılan sözleşme türüdür. Bültenimizde, tarafların uzun vadede hak kayıplarına uğramamaları için dikkat edilmesi gerektiği kanaatinde olduğumuz temel hususlar incelenmektedir.                             

Türk Borçlar Kanunu Dördüncü Bölüm, kira sözleşmelerini düzenlemekte olup bu bölüm Genel Hükümler, Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları ve Ürün Kirası olmak üzere üç ayrıma tabi tutulmuştur. Genel Hükümler başlığı altında düzenlenen hükümler genel niteliktedir ve TBK[1] kapsamına giren her türdeki kira sözleşmesine uygulanabilmektedir. Nitekim ikinci ve üçüncü ayrım altında bulunan bir özel hükmün varlığı halinde genel hükümler bertaraf olacak ve bu özel hükümler uygulanacaktır. İmza altına alınmış olan bir kira sözleşmesinde hangi hükümlerin uygulanacağının tespiti için sözleşmenin hangi ayrıma tabi olduğunun öncelikli olarak tespit edilmesi gerekmektedir ki uygulanacak hükümler de belirlenebilsin. Keza her bir ayrım farklı sonuçları doğuran hükümler içerebilmektedir.

Kira hukukunun ilkeleri: Kiracının korunması, kira hükümlerinin emredici olması, dürüstlük ve hakkın kötüye kullanılması ilkelerine aykırı davranmama ilkeleri ve kira hukuku ile kamu düzeni ilişkisi olarak sayılabilmektedir. Bu ilkelerin uygulamada 3 karakteristik özellik ile görünümü bulunmaktadır:

1. Kira ile ilgili hükümler kamu düzeni ilgili emredici hükümlerdir, bu nedenle yasaya aykırı sözleşme düzenlenemez.
2. Kiracı aleyhine düzenleme yapılamaz.
3. Kira sözleşmesi kiracı aleyhine yorumlanamaz.

Öncelikli olarak kira sözleşmeleri, TBK md. 299’da tanımlandığı üzere, karşılıklı borç yükleyen ve süreklilik arz eden bir sözleşme türüdür. Kiraya verenin borcu, bir şeyin kullanılmasını ve kullanmayla birlikte yararlanılmasını kiracıya bırakmak iken kiracı da kira bedelini ödeme borcunu üstlenir. Saymış olduklarımız kira sözleşmelerinin esaslı unsuru olup bunlar ve tarafların karşılıklı irade açıklamaları olmadan bir sözleşme kurulduğundan söz edilememektedir.            

Yukarıda saymış olduğumuz üzere Kira Hukuku kiracıyı koruyan bir çerçeveye sahiptir. Dolayısıyla düzenlenecek kira sözleşmelerinde ilişkinin hangi tarafında olduğumuzun ve bu noktada Kanun tarafından ne derece korunduğumuzun bilincinde olmamız gerekir. Yani eğer ki kurulan ilişkide kiracı isek haklarımızın farkında olmamız ve eğer kiraya veren isek menfaat dengesinin sağlanabilmesi için kendimizi nasıl korumamız gerektiğini bilmemiz gerekmektedir. Bu denge sağlanamadığında tarafların uzun vadeli zararlara uğraması kaçınılmaz olacaktır.

Bu noktada kira sözleşmesi imzalarken dikkat edilmesinin fayda sağlayacağı hususlar aşağıda sayılmıştır:

1. Kira sözleşmelerinin geçerliliği Kanun’da şekle tabi değilse de Yargıtay herhangi bir uyuşmazlıkta ispat için yazılı delil aramaktadır. Çekişmeye mahal vermemek için yazılı olarak düzenlenmesi gerekli ise de halin icabına göre yazılı bir kira sözleşmesinin olmadığı durumlarda dahi taraflar arasındaki ilişkinin kira olarak kabulü mümkündür.
2. Kira sözleşmesinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı ve belirli süreli ise hangi tarihte sona ereceği yazılmalıdır. Süre konusunda bir şüphe uyandığı takdirde sözleşmeniz belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak nitelendirilecektir. Bu tarihlerin sözleşmede belirsiz olması durumunda, kira artışı başta olmak üzere çok sayıda hakkın kullanılması da çok zorlaşacak ya da imkansız hale gelecektir.
3. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmelerin süresi bitiminden on beş gün öncesine kadar bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış̧ sayılır. Unutmamak gerekir ki kiraya verenin on yıllık uzama süresi dışında sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Ek olarak, fesih bildiriminin her zaman yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. En hassas noktalardan birisi budur, akılda kalıcılığı açısından “Kira sözleşmesi sürenin bitiminde sona ermez. Kiracı tarafından akit feshedilmediği, yani kiracı ben çıkıyorum demediği sürece, kira akdi birer yıllık dönemler halinde yenilenir. Hatta kira sözleşmesinde bir artış maddesi yoksa, kiracı hiçbir artış yapmadan yıllarca oturabilir.”
4. Kiralanan yerin hangi durumda teslim edildiği ve geri teslim alınacağı açıkça belirtilmelidir. Mecur ile birlikte teslim edilen demirbaşlar var ise bunlar tek tek sayılmalı, boş olarak teslim edildiyse bunun da özellikle belirtilmesi gerekmektedir.
5. Kira bedeli, kira bedelinin hangi tarihte ve hangi şekilde ödeneceği noktaları atlanmamalıdır.
6. Aksine bir sözleşme ya da yerel adet olmadığı takdirde yan giderleri (aidat, temizlik masrafları vb.) kiracının ödemesi gerekmektedir. Eğer taraflarca farklı bir anlaşmaya varıldıysa bu da sözleşme maddelerine eklenmelidir.
7. Kanun’un kiracıyı korumasının bir görünümü olarak TBK md. 340 konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesinin, kiracının yararı ya da mecurun kullanımıyla doğrudan ilgisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanamayacağı hükmüne amirdir. Böyle bir durum söz konusu olduğunda kira sözleşmesi etkilenmez ancak bağlantılı sözleşme geçersiz olur.
8. Yıllık kira artışı oranının sınırı TBK md. 344/1’de "tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim" oranı olarak belirlenmiştir. Sözleşmenizde daha yüksek bir oran belirlenmiş olsa dahi kira artış miktarı bu oranı aşamayacaktır. Keza bu sınır Kanun’da emredici hüküm niteliğindedir, aksi kararlaştırılamaz.
9. TBK md. 322’ye göre kiracı zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı başkasına kiraya verebilir, kullanım hakkını devredebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hususta kiraya verenin yazılı rızası şartı koşulmuştur. Sözleşmenizde bu hususta kiracıya hak tanınıp tanınmadığının belirtilmesi ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önleyebilir.
10. TBK md. 323 de kira ilişkisinin devri için kiraya verenin yazılı rızası aranmaktadır. Taraflar bu hususu da sözleşmeyi düzenlerken belirlemelidir.
11. Kiracı eğer kiralanan yerde tadilat, bakım yapacaksa bu tadilatların kapsamı, şartları detaylı olarak kira sözleşmesinde belirtilmelidir. Kiraya verenden onay alınması şartı koşulabilir. Veyahut kiralanan yerde özellikle yapılmaması istenilen inşaat, tadilat gibi işler varsa bunlar da sözleşmede belirtilmelidir.
12. Kira sözleşmesi, tapu siciline şerh ettirilmek isteniyorsa sözleşmeye yazılmalı ve sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
13. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulamada depozito olarak anılan güvence, TBK md. 342/1’e göre üç aylık kira bedelinden fazla olamayacaktır. Ayrıca sanıldığının aksine depozito elden nakit olarak verilmemelidir. Kanun’a göre bu güvence kiraya verenin onayı olmaksızın, çekilmemek üzere, para ise vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalı, kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilmelidir.
14. İlişkide kiraya veren tarafsanız, sözleşmeye kiracının işveren mali mesuliyet (taşınmaz işyeri olarak kullanılacak ise), 3. şahıs mali sorumluluk ve taşınmazın yangın, sel baskını, terör sair tüm risklerini kapsar vaziyette yıllık sigortalarını yaptırmak, devam ettirmek ve her yıl sigorta poliçelerini yenilemek zorunda olduğuna dair bir hüküm konulmalıdır.
15. Eğer bir Ürün (Hasılat) Sözleşmesi düzenlemek istiyorsanız ve buna dair hükümlere tabi olmak istiyorsanız sözleşmenizde demirbaşların ve işletme ruhsatının devrediliyor olması gerekir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bir sözleşmenin ürün sözleşmesi olarak nitelendirilmesi için bu iki koşul aranmaktadır.
16. Kira sözleşmelerinde kefalet zorunlu bir unsur olmasa da kiraya veren için ciddi bir güvence sağlamaktadır. Kira sözleşmesinin içeriğine kefile ilişkin bir hüküm ekleyerek ayrıca bir sözleşme gerekmeksizin bu işlemi yapabilirsiniz. Burada dikkat edilmesi gereken husus kefalet tarihinin, kefilin sorumlu olacağı azami miktarın ve müteselsil kefil ise bu sıfatın kefilin el yazısı ile yazılmasıdır. TBK md. 583 gereği şekil şartı olup bu koşullar sağlanmadığı halde kefalet geçersiz olacaktır.
17. Kiraya verenin bir diğer güvencesi de kiracıdan alacağı tahliye taahhüdüdür. TBK md. 352/1 kiracının belirli bir tarihte mecuru boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi halinde, kiraya verene icra ya da dava yoluna başvurarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır. En geniş haliyle kiracıyı koruyan Kanun’un kiraya verene sunduğu en önemli hak budur. Burada kritik olan husus, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenemeyeceğidir. Dolayısıyla taahhüdün daha ileri bir tarihte alınması ve tam bir koruma sağlaması adına mümkünse noterde düzenlenmesi gerekmektedir. Bu şekilde imzaya veya tarihe itiraz edilmesi engellenir. Anlaşılabilir olması için ev ya da işyeri olarak kullanılan bir taşınmaz için adi yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle yargılama süreci iki seneyi bulabilecek iken noterden olan bir tahliye taahhüdünde bu süre altı – sekiz ay arasında düşünülebilir.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya sorununuz olması halinde bizimle irtibat kurmanızı rica ederiz.

Saygılarımızla,

Av. Seval MERTEK                   Stj. Av. Merve KOCA

Dava Departmanı                     Dava Departmanı