SAYI : ÖZDERİN 2022/27
Sağlamlığını yitirmiş kentsel yapıların güncel teknoloji ile dönüştürülmesini ve sağlıklı, güvenli yaşam çevreleri tesis edilmesini öngören kentsel dönüşüm projeleri, günümüzde gerek bölgesel gerekse tekil bazda sıklıkla karşımıza çıkmaktadır.
Kentsel dönüşüm mevzuatının amacı; bir şekilde dayanıklılığını yitirmiş, ekonomik ömrünü tamamlamış veya en başından itibaren imar planına, bilime ve tekniğe aykırı yapılmış ya da doğal afet riski yüksek olan alanlarda bulunan yapıların kamunun can ve mal güvenliğini tehlikeye atmasının önüne geçmek ve bu gibi yapıları dönüştürmek, güçlendirmek ya da yeni yerleşim alanları belirleyerek bu alanlarda yapılacak mevzuata, bilim ve tekniğe uygun, doğru projelendirilmiş yapılar sayesinde can ve mal güvenliğini sağlamaktır.
31.05.2012 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“Kanun”) ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (“Yönetmelik”) kapsamında kentsel dönüşümün anlaşılabilmesi için öncelikle aşağıdaki üç terimin tanımını bilmek büyük önem teşkil etmektedir.
- Rezerv yapı alanı, Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları,
- Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı,
- Riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade etmektedir.
Bu bültenimizde ise riskli yapı belirlemesi ile diğer bir deyişle yerinde dönüşüm bazında kentsel dönüşüm mevzuatı ele alınacak olup riskli yapının kimler tarafından ve nasıl tespit edilebileceği, riskli yapı tespiti sonrasında bizleri bekleyen hukuki süreç ve yeniden yapım kararının usulü hakkında kısaca bilgi verilecektir.
Riskli yapı, riskli alan içinde bulunabileceği gibi riskli alan dışında olup da ekonomik ömrünü tamamlamış ya da tek başına kamunun can ve mal güvenliğini tehdit eden bir yapıyı da ifade edebilmektedir.
Ancak şunu bilmek gerekir ki her yapı, riskli yapı tespitine konu edilemeyeceği gibi konu edilebilmesi için ise illa o yapının kişilerin barınmaları için kullanılıyor olması şartı aranmaz. Örneğin iş yeri olarak, ibadethane olarak veya eşya veya hayvanların korunması için kullanılan yapılar da eğer üstü örtülü yapı ise riskli yapı tespitine konu edilebilecektir. Riskli yapı tespitine konu edilemeyecek yapılar ise inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar, metruk olma veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılardır.
- Riskli Yapı Tespitini Kimler İsteyebilir?
Riskli yapı tespiti, yapıdaki bir veya birkaç malik tarafından veya bu kişilerin kanuni temsilcileri tarafından istenebilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince istenebilir. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti tapu kaydındaki muhdesat bilgileri kısmında lehine şerh olan tarafça istenir. Masraflar talepte bulunan tarafça karşılanır.
Riskli yapı tespiti yaptırılması yukarıda sıralanan kişi veya idarece kişilere süre verilerek istenebilir. Verilen süre içinde riskli yapı tespiti yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Malikler tarafından yaptırılmadığı için Bakanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespitinin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur.
- Riskli Yapı Tespitini Hangi Kurum veya Kuruluşlar Yapabilir?
Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça, İdarece ve Bakanlıkça lisanslandırılmış; kamu kurum ve kuruluşlarınca, Üniversitelerce, sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketlerce, depremden korunma vb. konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşlarınca, Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ile laboratuvar kuruluşlarınca, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca yapılabilir.
Mevzuatta geçen Bakanlık ibaresi ile T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kastedilmekte olup Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar ise resmi internet sitesinde https://altyapi.csb.gov.tr/riskli-yapi-tespiti-ile-ilgili-kuruluslar bağlantısında yayınlanmıştır. Bu kurum ve kuruluşlarının riskli yapı tespitinde uyması gereken esaslar Yönetmelik’in Ek-2’sinde yayımlanmış olan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar ile belirlenmiştir. Yetkili kurum ve kuruluşlarca Bakanlık tarafından belirlenen esaslara uygun olarak yapıdan alınacak karot ve tabi tutulacağı incelemeler sonucunda yapının riskli olup olmadığı tespit edilecektir.
- Riskli Yapı Tespiti Raporu Akabinde Süreç Nasıl İşler?
Yetkili kurum ve kuruluşça Bakanlık tarafından belirlenen esaslara uygun olarak riskli yapı tespiti raporu düzenlenmesi akabinde rapor, yapının bulunduğu yer Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl/İlçe Müdürlüğüne gönderilir, uygun bulunması halinde en geç on iş günü içinde Müdürlükçe ilgili Tapu Müdürlüğüne bilgi verilir. Tapu Müdürlüğü, risk tespit raporunu, tapu sicilinin beyanlar hanesine şerh eder ve yapı maliklerine ve tapu kaydında şahsi hak sahiplerine tebliğ eder. Eğer maliklerden birisi ölü ise mirasçılarına tebligat yapılması gerekmektedir. Yapı maliklerinin risk raporunu tebliğ almalarını takiben kendileri veya kanuni temsilcileri tarafından 15 gün içerisinde, bir dilekçe ile ilgili Müdürlüğe itiraz yoluna başvuru hakları mevcuttur. Tebligatta ayrıca, rapora itiraz olmaması halinde raporun kesinleşeceği ve (en az) 60+30 günlük süre içerisinde yapının yıktırılacağı bilgisi verilir. İtiraz, Bakanlıkça oluşturulmuş yapının bulunduğu il teknik heyetince incelenir ve karara bağlanır. İtirazın kabulü halinde ilgili Tapu Müdürlüğüne haber verilir.
İtiraz, teknik heyet tarafından reddedilirse veya rapora karşı hiç itiraz olmazsa riskli yapı tespiti kesinleşmiş olur ve söz konusu yapı riskli yapı olarak tescil edilir. İtiraz eden yapı malikleri, riskli yapı tespit raporuna karşı itirazın reddi sonucunu tebliğ aldıktan itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde kararın iptali için dava açabilirler. Ancak bu dava açılırken yürütmenin durdurulmasının istenmesi oldukça önemlidir. Aksi takdirde iptal davası açılmış olması sürecin durmasını sağlamayacaktır.
- Riskli Yapının Yıktırılması Süreci Nasıl İşler?
Kanun koyucu, riskli yapıların yıktırılmasında öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esasını benimsemiştir. Bu itibarla, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi akabinde, yapı maliklerine tebligat yapılarak yapının tahliyesi ve yıktırılması için en az 60 günlük süre verilir. Malikler tarafından riskli yapı tahliye edilerek, doğalgaz, su, elektrik abonelikleri kapatılır ve İdareye başvurularak yıkım ruhsatı alınır.
Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı imkanı da sağlanmıştır. Bilgi almak için Kira Yardımı Kılavuzuna ve İllere Göre Kira Yardım Miktarları tablosuna tıklayarak inceleyebilirsiniz.
Maliklere verilen en az 60 günlük yıkım süresinin sonunda İdarece yapının yıktırılıp yıktırılmadığına ilişkin mahallinde inceleme yapılır. Eğer İdare yapının halen mevcut olduğunu tespit ederse yapı maliklerine en az 30 günlük ek bir süre verir ve tebliğ eder. Bu sürenin sonunda da yapının yıkılmaması halinde İdare, re’sen işlemlere başlar ve yapıya bağlı elektrik, su, doğalgaz hizmetlerini sonlandırır, yapının bulunduğu en büyük mülki idare amirliğine haber vererek kolluk hizmeti sağlar ve masrafları maliklerden karşılanmak üzere yapının yıkımını başlatır.
Zira yapı malikleri yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesini istiyorlarsa, kendilerine verilen yıkım süresi içerisinde 4/5 çoğunlukla güçlendirme yönünde karar alıp yapının güçlendirilmesinin teknik olarak mümkün olduğunu projelendirip, raporlayıp İdareye bildirmeli, ilgili il/ilçe Belediyesinden gerekli ruhsatı alarak güçlendirme inşaatına başlamalıdır.
Yapının yıkımı akabinde, kat mülkiyetine tabi taşınmaz tapusu arsa tapusuna dönüştürülür ve kat maliklerinin payları oranında paylı mülkiyet tesis edilir ve riskli yapı şerhi terkin edilir.
- Yeniden Yapım Kararı Nasıl Alınır?
Riskli yapıdaki kat maliklerinin hisseleri oranında üçte ikisinin çoğunluğuyla yeniden yapımı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak müteahhite verilmesi kararı alınabilir. Yeniden yapım kararı alınabilmesi için yapının yıkılmış olması şartı aranmaz. Yani riskli binanın yıkılmasından önce, malikler, arsa payları oranında 2/3 çoğunlukla riskli binanın yıkılıp yeniden yapılma şartlarında, yapının yeniden inşa edilmesi için müteahhit ile yapılacak sözleşme şartlarında anlaşabilirler.
Bu karar, eğer oybirliği ile alınmamış ise karara ya da toplantıya katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif metni Noter kanalıyla herhangi bir malik tarafından tebliğ edilir ve karara katılmaları için 15 gün süre verilir.
15 gün içinde yeniden yapım kararına ve sözleşmeye katılmayan, arsa payının 1/3’ünü elinde bulunduran maliklerin payları, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
İlk açık artırmada paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. Satış için yapılacak başvuruyla beraber ilgili Tapu Müdürlüğünden, satışa konu payın beyanlar hanesine satış konusu edildiğinin ve başkaca bir mülkiyetin devri sonucunu doğuracak işleme konu edilemeyeceğinin bildirilmesi istenir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise; hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile fesih kararı alınabilir. Fesih kararı ve diğer belgeler ile Müdürlüğe sözleşme feshi talebinde bulunulabilir.
Kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamında önemle belirtmek istediğimiz hususlar;
- Hakkında risk tespit raporu düzenlenmesi akabinde riskli olduğu kesinleşen yapıların yıktırılması, Kanun’un emredici hükmü olduğundan maliklerce yıkım hakkında herhangi bir karar alınmasına, anlaşma sağlanmasına gerek yoktur. Diğer bir deyişle bir yapının risk tespitini yaptırmak için maliklerin 2/3 çoğunluğu ile karar alınması gerekmez. Risk tespiti için maliklerden birinin talepte bulunması yeterlidir.
- Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulabilir.
- Risk tespit raporuna itiraz için usulüne uygun bir dilekçe ve 15 günlük hak düşürücü süre öngörüldüğünden bir uzmandan yardım alınmalıdır.
- Risk tespit raporuna itirazın reddi halinde 60 gün içerisinde İdare Mahkemesinden idari işlemin iptali istenebilecektir. Burada iptal davasıyla beraber yürütmenin durdurulmasının istenmesi en önemli husustur.
- Riskli yapıların yıktırılmasından sonra yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alması gerekir. Kanun’da geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur. Eğer gerçek hak sahipliği ile tapu kaydındaki hisse payı birbiriyle örtüşmüyorsa dava açılması gerekecektir.
- Yeniden yapım kararı için sağlanması gereken 2/3 çoğunluk sağlanamıyorsa, paydaşlıktan çıkarma davası yoluna başvurulabilecektir.
- Müteahhit ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması sonrasında müteahhit sözleşmede yüklendiği edimlere aykırı hareket ediyorsa sözleşmenin feshi süreci sıkı şekil şartına tabi kılındığından muhakkak bir uzmandan yardım alınmalıdır.
Kentsel dönüşüm mevzuatı ile riskli yapıların yerinde dönüşümü, mülkiyet hakkı ile sıkı temas içinde olduğundan usul ve kuralları bir hayli detaylı düzenlenmiştir. Olası hak kayıplarının önüne geçebilmek için süreç muhakkak konusundan uzman avukatların da desteğiyle yürütülmelidir.
Konu ile ilgili herhangi bir soru veya sorununuz olması halinde bizimle irtibat kurmanızı rica ederiz.
Saygılarımızla,
Av. İrem Can TANIŞ
Dava Departmanı